夫妻共同房屋一方私下出售签署合同有效吗 热门看点

原告诉称

(资料图片仅供参考)

原告陈某君向本院提出诉讼请求：1.判令赵某洁与孙某涛于2018年5月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与杨某彤系夫妻关系。涉案房屋系原告与杨某彤的夫妻共同财产。2012年，杨某彤因个人征信问题不能在金融机构贷款，为了满足借款需求，在中介公司的帮助下，杨某彤以虚假的离婚证为手段，在原告不知情的情况下将涉案房屋出售给赵某洁，由赵某洁以涉案房屋作抵押，从某银行获取贷款交给杨某彤使用。原告获知此事后，于2018年6月起诉要求确认赵某洁与杨某彤签订的买卖合同无效。在整个过程中，赵某洁为非法占有原告的合法财产通过与孙某涛恶意串通勾结，通过制造银行转账记录的方式虚假交易，将涉案房屋以200万元的价格出售给了孙某涛。

原告认为，赵某洁明知杨某彤卖房是假使用贷款是真，还与孙某涛串通将本不属于她的房屋卖掉，其目的无非是想非法占有原告的合法财产。根据相关规定，二被告的行为应属无效，故提起诉讼。

被告辩称

赵某洁辩称:1.根据合同的相对性，本案诉争的房屋买卖合同双方是两个被告，和原告不产生利益关系，所以原告主体不适格；2.法院之前判决书认可本案被告赵某洁为本案诉争房屋的权利人，依法享有占有、使用、处分权利，故赵某洁处分涉案房屋属有权处分。综上，请求驳回原告对被告赵某洁的诉讼请求。

孙某涛辩称：1.我是和赵某洁签订的房屋买卖合同，我们之间没有任何的纠纷；2.我也认为原告不是本案的适格主体，所以请求法院驳回原告的起诉；如果法院认为原告是适格主体，那么当时赵某洁拿着房本和法院的判决证明房屋所有权是她的，现在房屋买卖合同已经履行完毕，房屋产权已登记在我的名下，根据相关规定，我取得了涉案房屋的所有权；3.我买涉案房屋前并不认识赵某洁，房屋属于赵某洁，有合法生效的法律文书佐证，我属于善意购买，因此原告说赵某洁和我恶意串通来进行房屋买卖不属实。综上，我不同意原告的诉讼请求。

第三人杨某彤述称：我认可原告的诉讼请求。

法院查明

1.陈某君与杨某彤系夫妻关系，二人在婚内共同购买了位于房山区一号房屋（简称“涉案房屋”），登记在杨某彤名下；2.杨某彤为资金需求，与赵某洁于2012年10月17日签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至赵某洁名下，并由赵某洁向银行贷款供杨某彤使用，后因还款逾期，赵某洁于2016年间被银行起诉，双方达成调解后赵某洁未履行，银行申请了强制执行；

3.赵某洁于2017年间以返还原物为由起诉杨某彤，本院依法判决杨某彤腾退房屋给赵某洁，该判决已生效；4.赵某洁与孙某涛于2018年5月20日签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，主要约定将涉案房屋出售给孙某涛，成交价格为250万元（定金50万元）；赵某洁与孙某涛于2018年5月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定将涉案房屋出售给孙某涛，成交价格为200万元（于2018年6月15日前支付）；赵某洁提交的银行转账记录显示，孙某涛共向赵某洁转账50笔（每笔5万元），合计250万元，赵某洁给孙某涛出具了250万元的收条；

5.就涉案房屋交易事宜，赵某洁自述其通过熟人介绍，认识了Q公司，该公司将房屋贷款处理了，然后将房屋过户给孙某涛，扣除各项费用，实际得到1484975元（含银行贷款）；6.陈某君于2018年8月将赵某洁、孙某涛、杨某彤诉至本院，要求确认赵某洁与杨某彤之间的《存量房屋买卖合同》、赵某洁与孙某涛之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效，经本院一审和北京市第二中级人民法院二审，确认赵某洁与杨某彤之间的《存量房屋买卖合同》无效，并指明赵某洁与孙某涛之间的《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题另行解决；

7.陈某君于2021年10月提起本案诉讼，审理中，本院对孙某涛与赵某洁的银行交易记录、赵某洁与吴某航的银行交易记录、吴某航与孙某涛的交易记录进行比对，.上述转账中，孙某涛共向赵某洁转账50笔，合250万元，与赵某洁提交的银行转账记录匹配。

裁判结果

确认赵某洁与孙某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师靳双权点评

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，赵某洁与杨某彤之间的《存量房屋买卖合同》已被法院确认无效，该合同自始没有法律约束力，但赵某洁在此前已将涉案房屋出卖，下一手买卖合同的效力要看购房人是否构成善意取得，如构成则合同有效，不构成则合同无效；

结合上述查明的事实及在案其他证据材料，赵某洁与孙某涛虽然约定了合同价款为250万元，但现有证据显示赵某洁进账85万元，并非其自述的250万元，即便孙某涛提前帮助赵某洁偿还了贷款及利息，仍有数额较大的款项未能作出合理解释，据此法院认定赵某洁与孙某涛之间的房屋买卖并非真实的交易、孙某涛不构成善意取得、赵某洁与孙某涛于2018年5月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

因赵某洁与孙某涛于2018年5月20日、2018年5月30日均签订了房屋买卖合同，现陈某君仅主张2018年5月30日的合同无效，经法院审查，该两份合同实际上为一份合同，只是2018年5月30日的合同为网签合同（阳合同），双方自认履行的是2018年5月20日的合同（阴合同），法院确认的结果对两份合同一并适用。